Immobilienfinanzierung 2027 – Was sich bei Banken ändert

Wer 2027 ein Haus finanzieren will oder eine neue Zinsbindung für die Restschuld braucht, stößt auf neue Vorgaben für Banken. Die oft genannten 60 Prozent gehören zur Risikoberechnung der Institute. Wie viel Eigenkapital Sie für Ihr Vorhaben brauchen und zu welchem Zins Sie finanzieren können, ergibt sich aus der Prüfung und dem konkreten Angebot der Bank.

  • Der Übergangsfaktor des Output Floors steigt zum 1. Januar 2027 auf 60 Prozent.
  • Die Bankenaufsicht konkretisiert ab Januar, wie Institute Umweltrisiken untersuchen.
  • Beim Bankgespräch helfen belastbare Zahlen zu Monatsbudget, Restschuld oder Sanierungskosten.

Was im Januar gilt

Neue Stufe des Output Floors und EBA-Leitlinien zu Umwelt-Szenarioanalysen
Spätester Start der ESG-Leitlinien für kleine und nicht komplexe Institute
Zum offenen Stand des deutschen Kapitalpuffers

Herausgegeben von der Redaktion Kredittrotzschufa24.de geprüft am

Das Wichtigste in Kürze

Kauf oder Bau

Planen Sie mit dem Gesamtbetrag aus Kaufpreis, Nebenkosten und absehbaren Arbeiten. Vor dem Abschluss eines neuen Immobiliendarlehens prüft die Bank, ob Sie die Rückzahlung voraussichtlich tragen können.

§ 18a Abs. 1 und 4 KWG · Verbraucherzentrale zur Budgetplanung

Bestandsimmobilie

Ein vorhandener Energieausweis, Angaben zu Heizung und Gebäudezustand sowie Kostenvoranschläge helfen, den Finanzierungsbedarf einzugrenzen. Fragen Sie die Bank früh, welche Angaben sie für das konkrete Objekt braucht.

Anschlussfinanzierung

Klären Sie zuerst, wann Ihre Sollzinsbindung endet und wie hoch die Restschuld zu diesem Zeitpunkt sein wird. Auf dieser Grundlage können Sie Angebote für die nächste Finanzierungsphase vergleichen.

Verbraucherzentrale zu Zinsbindung und Restschuld

Welche Vorgaben für Banken ändern sich 2027?

Ab 1. Januar steigt der Output Floor auf 60 Prozent

Der Output Floor ist eine Untergrenze in der europäischen Bankenregulierung. Banken können für bestimmte Risiken interne Modelle nutzen. Die Untergrenze begrenzt, wie weit der damit ermittelte Gesamtrisikobetrag unter dem Betrag liegen darf, der sich aus den standardisierten Verfahren ergibt. Der Übergangsfaktor steigt von 55 Prozent im Jahr 2026 auf 60 Prozent im Jahr 2027.

Für Kaufinteressierte ist die Bezugsgröße entscheidend. Die 60 Prozent beziehen sich auf die Risikoberechnung der Bank. Eine Eigenkapitalquote für Käufer lässt sich daraus ebenso wenig ableiten wie ein bestimmter Zins. Wie sich die Untergrenze bei einem Institut auswirkt, hängt unter anderem davon ab, ob sie dessen Risikoberechnung überhaupt begrenzt.

EU-Verordnung 2024/1623, Art. 92 und 465 CRR

Im Januar greifen weitere EBA-Leitlinien zu Umwelt- und ESG-Risiken

Seit dem 11. Januar 2026 gelten die Leitlinien zum Umgang mit ESG-Risiken grundsätzlich bereits. Für kleine und nicht komplexe Institute ist der späteste Anwendungsbeginn der 11. Januar 2027. ESG steht für Umwelt, Soziales und Unternehmensführung. Die Leitlinien beschreiben, wie Institute daraus entstehende finanzielle Risiken erkennen, bewerten und überwachen sollen.

Ab dem 1. Januar 2027 gelten außerdem die EBA-Leitlinien zu Umwelt-Szenarioanalysen. Institute untersuchen damit zum Beispiel, wie sich mögliche Umweltrisiken auf ihre finanzielle Widerstandsfähigkeit auswirken.

Bei einer Finanzierung kann die Bank je nach Objekt Daten zum Standort oder zur Energieeffizienz anfordern. Schon die bestehenden EBA-Leitlinien zur Kreditvergabe berücksichtigen die Energieeffizienz, soweit sie für die Bewertung der Immobilie als Sicherheit relevant ist. Welche Unterlagen ein Institut konkret anfordert, hängt von seiner Prüfung ab.

EBA zu ESG-Risiken, Rn. 29 und 32 · EBA zu Umwelt-Szenarioanalysen · EBA zur Kreditvergabe, Rn. 208

Fällt der deutsche Kapitalpuffer für Wohnimmobilienkredite weg?

Der Koalitionsausschuss hat im Juli 2026 angekündigt, den zusätzlichen nationalen Kapitalpuffer für Immobilienkredite zum 1. Januar 2027 abzuschaffen. Dieser Puffer soll Banken helfen, Verluste bei mit Wohnimmobilien besicherten Krediten aufzufangen. Über den sogenannten sektoralen Systemrisikopuffer entscheidet die BaFin.

Die Deutsche Bundesbank bezeichnete die bestehenden Kapitalpuffer am 12. November 2026 weiterhin als angemessen. Nach dem Stand vom 13. November ist offen, ob die BaFin den Puffer zum Jahreswechsel aufhebt.

Koalitionspapier, Punkt 18 · Antwort des Bundesfinanzministeriums, Frage 15 · Deutsche Bundesbank, 12. November 2026

Was sollten Sie für das Bankgespräch vorbereiten?

Für ein Eigenheim steht die Tragbarkeit im Haushalt im Vordergrund. Bei einer vermieteten Immobilie kommt hinzu, welche Einnahmen nach laufenden Kosten und möglichen Leerständen zur Verfügung stehen. Je nach Vorhaben lohnt sich eine andere erste Frage an die Bank.

§ 505b BGB zur privaten Kreditwürdigkeitsprüfung · EBA zur gewerblichen Immobilienfinanzierung, Rn. 168–174

Ihr Vorhaben Was Sie vorab zusammenstellen Was Sie die Bank fragen können
Eigenheim kaufen oder bauen Gesamtkosten einschließlich Nebenkosten, einsetzbare Eigenmittel, Haushaltsausgaben, Rücklage für unerwartete Ausgaben Welche Monatsrate und welche Restschuld am Ende der Zinsbindung ergeben sich aus dem Angebot?
Älteres Haus kaufen und sanieren Vorhandener Energieausweis, Zustand von Heizung und Gebäude, getrennte Beträge für belegte und geschätzte Arbeiten Welche Unterlagen brauchen Sie für dieses Objekt und welche Arbeiten lassen sich mitfinanzieren?
Wohnung zur Vermietung kaufen Mieteinnahmen, laufende Kosten, Rücklagen, mögliche Leerstandszeiten Welche Mieteinnahmen setzt die Bank in ihrer Rechnung an?
Bestehenden Kredit weiterfinanzieren Ende der Sollzinsbindung, Restschuld zu diesem Datum, gewünschte Tilgung Welche Rate und Restschuld ergeben sich bei derselben Zinsbindung wie im Angebot meiner bisherigen Bank?

Der folgende Ratgeber enthält eine ausführliche Haushaltsrechnung und eine Übersicht der Unterlagen. Wann kann ich einen Immobilienkredit aufnehmen?

Für gewerbliche Vorhaben wie eine Projektentwicklung braucht die Bank eine projektspezifische Rechnung. Bei einem vermieteten Gewerbeobjekt können auslaufende Mietverträge, Leerstand und anstehende Investitionen den Betrag verringern, der für Zins und Tilgung zur Verfügung steht. Bei einer Projektentwicklung ist zusätzlich relevant, aus welchen Mitteln das Darlehen am Ende zurückgezahlt werden soll, etwa aus dem Verkauf oder einer geplanten Anschlussfinanzierung.

EBA-Leitlinien zur Kreditvergabe, Rn. 168–177

Was tun, wenn die Sollzinsbindung 2027 endet?

Fragen Sie Ihre bisherige Bank nach der voraussichtlichen Restschuld zum Ende der Sollzinsbindung und nach einem Angebot für die Weiterfinanzierung. Vergleichen Sie es mit einem weiteren Angebot über denselben Betrag. Achten Sie auf die Dauer der Zinsbindung, die Monatsrate und die Restschuld am Ende der neuen Zinsbindung. Klären Sie bei einem Bankwechsel auch mögliche Kosten, die Kündigungsfrist und den Termin, zu dem die neue Bank die Restschuld ablösen soll. Für den festen Zins Ihres laufenden Darlehens gilt die vertraglich vereinbarte Sollzinsbindung.

Verbraucherzentrale zu Hauskredit und Anschlussfinanzierung · § 489 BGB

Wenn Sie bei derselben Bank bleiben und denselben Finanzierungszweck weiterverfolgen, kann eine erneute Kreditwürdigkeitsprüfung entfallen. Steigt der Nettodarlehensbetrag deutlich, ist grundsätzlich eine neue Prüfung nötig. Bei einem Bankwechsel prüft die neue Bank Ihre Kreditwürdigkeit. Nach § 6 ImmoKWPLV darf sie dabei berücksichtigen, wie Sie das bisherige Darlehen bedient haben, wenn allein der Bankwechsel der Anwendung der gesetzlichen Ausnahme für einen Anschlussvertrag entgegensteht.

§ 505a Abs. 2 und 3 BGB · § 18a Abs. 2 und 2a KWG · § 6 ImmoKWPLV

Rechenbeispiel zur Monatsrate

180.000 Euro Restschuld bei 2 Prozent anfänglicher Tilgung. Beide Sollzinsen sind frei gewählte Rechenannahmen.

3,5 Prozent Sollzins
rund 825 € im Monat
4,5 Prozent Sollzins
rund 975 € im Monat

Unterschied: 150 Euro pro Monat. Die vereinfachte Rechnung multipliziert die Restschuld mit der Summe aus Sollzins und anfänglicher Tilgung und teilt das Ergebnis durch zwölf.

Verbraucherzentrale zum Annuitätendarlehen

Häufige Fragen zur Immobilienfinanzierung 2027

Brauche ich ab 2027 60 Prozent Eigenkapital für den Hauskauf?

Die 60 Prozent sind ein Faktor in der bankaufsichtlichen Risikoberechnung. Wie viel Eigenkapital Sie für Ihre Finanzierung brauchen, hängt vom Vorhaben und dem Angebot des Instituts ab.

Kann ich ein Haus mit schlechter Energieklasse finanzieren?

Das hängt von der Prüfung des Einzelfalls ab. Die genannten EBA-Leitlinien legen keine Energieklasse fest, ab der eine Finanzierung ausgeschlossen wäre. Bei einem unsanierten Haus sollten Sie ermitteln, welche Arbeiten in den nächsten Jahren anfallen und wie deren Kosten in die Finanzierung passen.

Sinken oder steigen die Bauzinsen wegen der Änderungen?

Aus den Regeln lässt sich keine verlässliche Richtung für die Bauzinsen ableiten. Die Konditionen hängen unter anderem vom Zinsumfeld, von der Finanzierungssumme im Verhältnis zum Objektwert und von der Prüfung durch die Bank ab. Für Ihre Entscheidung sind konkrete, vergleichbare Angebote aussagekräftiger als eine Prognose zum Jahreswechsel.

Was bedeutet das bei einem negativen SCHUFA-Eintrag?

Die Änderungen betreffen das Risikomanagement der Institute. Bei einem Antrag für den Kauf oder Bau prüft die Bank die Kreditwürdigkeit nach den geltenden Vorgaben. Für Ihre Vorbereitung kommt es darauf an, welche Angaben vorliegen und wie tragfähig die Finanzierung ist. Immobilienkredit trotz SCHUFA

Quellen und redaktioneller Stand

Faktenstand 13. November 2026. Die Termine stammen aus der EU-Verordnung und den EBA-Leitlinien. Den deutschen Kapitalpuffer haben wir anhand der Koalitionsankündigung, der Antwort des Bundesfinanzministeriums und der Einschätzung der Bundesbank eingeordnet. Die nächste Prüfung ist für Dezember 2026 vorgesehen. Anlass für den Beitrag war die Pressemitteilung der Alternate Immobilien GmbH vom 11. November 2026.

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